[融资买入]信贷收紧+去杠杆压力 促房企开启多元化融资渠道
提要：在融资收紧、市场下行的大背景下，“促销售、抓回款、维稳现金流”是当前房企的主流策略。预计四季度企业投资力度会进一步减弱，拿地将更聚焦基本面较好的一线和热点二线城市。
在持续趋紧的融资行情下，房企在三季度交出了一个比较出乎意料的“成绩单”。
据克而瑞监测数据不完全统计，2019第三季度95家典型房企融资额为3187亿元，同比增加了11.6%，环比增加了0.85%。房企累计融资总额为10940亿元，同比增加1.3%，基本与去年同期持平。由于部分房企在7月上旬抓紧窗口期发债融资，7月的单月融资额有大幅增加，但8、9月份随着融资限制的密集出台，融资规模急剧下降。
多位业内人士向记者分析认为，在融资收紧、市场下行的大背景下，“促销售、抓回款、维稳现金流”是当前房企的主流策略。预计四季度企业投资力度会进一步减弱，拿地将更聚焦基本面较好的一线和热点二线城市。
资金压力加剧 致房企融资利率分化
克而瑞监测数据显示，由于部分房企在7月上旬抓紧窗口期发债融资，单月融资额出现了强力的反弹，达到了1646亿元，仅次于1月份。8、9月份在融资环境收紧的影响下，单月融资规模降至770亿元左右，处于年内低位。不过也有绿地控股、碧桂园、龙光等大型企业成功发行外债，上述三家发行了5亿~7亿美元优先票据，其海外债票面的利率均在7.0%以下，成本有较好控制。
不过9月房企债务融资成本的结构性下降，主要是由于发债数量减少，以及融资成本较低的房企发债占比较大，融资成本整体仍处于较高水平。
这侧面映射出一个越来越明显的趋势——房企融资利率分化。
2019年第三季度房企的融资环境继续收紧，政府出台了多项政策对境外债、信托以及开发贷等融资方式加强了监管力度，整体融资成本逐渐增加，不过房企间的融资利率差异化却在这一波“洗牌”中愈加突显。
数据显示，万科、龙湖融资利率低于4%，而中梁、泰禾等融资利率均在10%以上。据上交所7月31日消息，碧桂园发行的不超过58亿元(含)的公司债券(第二期)票面利率定为5.14%；9月鸿坤融资利率高达14.75%；10月16日，佳兆业集团控股有限公司发布公告表示，发行2022年到期的4亿美元的优先票据，利息为11.95%。
同策研究院统计数据显示，9月40家典型房企融资金额为689.56亿元，环比上涨87.25%。本年度继8月大幅下跌后又一次出现反弹。
从单个企业来看，因为政府从4月份开始收紧了融资政策，同时企业本身也有去杠杆的需求，近一半房企的融资规模在三季度有所减少，不过也有50家大房企的融资规模同比增加，其中有34家房企的融资增幅超过50%，差距越来越大。
也是由于龙头房企以及在2019年快速扩张企业的力度加持，2019前三季度融资超200亿元的企业有17家，与去年持平。
58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者，整体来看，面对融资从紧、调控不放松的态势，房企一方面要积极寻找融资渠道，另一方面选择主动降杠杆的做法也是明智之举。
下半年重在去杠杆 创新融资受追捧
后市在融资环境多方位堵截的情况下，房企整体融资压力和成本加大还会持续。那么，中小型企业如何生存？
“无论是千亿之上的房企还是积极谋求规模化的中小房企，当下通过降杠杆来加速降低企业自身的财务风险，实现自身有质量、稳定的发展在当下显得更为重要。”张波指出，可以看到市场上已经有不少房企，尤其是高负债类房企今年积极通过项目转让、谨慎拿地、合作开发等多种方式来降杠杆、促回流。
实际上，从企业自身来看，上半年末房企负债规模进一步上升，整体加权平均净负债率相比年初上升了4.29个百分点至91.37%，有息负债余额的平均融资成本也进一步上升至7.04%，整体财务压力在加大。
在此情况下，房企更要重视销售回款，四季度将进一步加大销售及其回款力度。同时关注资产证券化等创新型融资的产品搭建，加强与金融机构的合作，以更多元化的融资渠道以应对，也是企业寻求突破的关键。
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